São Paulo, julho de 2026 – O mercado de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) passou a remunerar cada vez menos o investidor que opta por assumir mais risco: desde 2023, a diferença de prêmio entre os papéis high grade e hight yield recuou de 5,4 para 4,0 p.p, uma compressão de 26%.
Os dados, do novo estudo da Cy Capital, indicam que o mercado passou a cobrar menos para diferenciar as emissões. Mas a tendência dos últimos três anos dá sinais de reversão, e o diferencial teve leve alta na ponta em maio deste ano, para cerca de 4,25 p.p.
O estudo “CRI e ciclo de crédito: o que a evolução dos spreads sinaliza ao mercado”, produzido pela cy.search, time de Pesquisa e Economia Aplicada da Cy Capital, analisou 1.725 CRIs IPCA+ emitidos entre 2018 e 2026 — período em que a Selic variou de 2% a 15% ao ano. Metade das operações foi emitida a partir de junho de 2023.
Para entender o movimento, o estudo divide o período em três fases. Entre 2019 e 2021, com a Selic em mínimas históricas, os prêmios subiram. O segmento de maior risco (high yield) alcançou spread médio próximo a 7,6 pontos percentuais acima da referência pública, enquanto o de menor risco (high grade) ficou em torno de 1,9 ponto.
Entre 2022 e 2023, o high yield se acomodou perto de 5,9 pontos. E entre 2024 e 2026 predominou a compressão em todos os segmentos, com o High Grade recuando para a faixa de 0,7 a 1 ponto e o high yield convergindo para cerca de 4,7 pontos, nível inferior ao do início da série.
O que explica a compressão é a forte demanda por crédito privado. No período analisado, o número de fundos imobiliários de papel dentro do IFIX dobrou, criando um grupo de compradores recorrentes de CRI IPCA+ que passou a disputar um estoque limitado de bons papéis.
“Quando muitos fundos disputam as mesmas operações, a concorrência pelos papéis reduz o spread, e a pressão para alocar diante dessa demanda também diminui o rigor na diferenciação de risco”, afirma Danny Gampel, head de crédito estruturado da Cy Capital.
Um ponto chama a atenção nos dados. Juros e spreads caminharam em direções opostas ao longo do período — os momentos de juros mais altos coincidiram com prêmios menores, e essa relação foi mais intensa justamente no segmento de maior risco. É por isso que a virada do ciclo monetário se torna relevante para o mercado de CRIs.
As projeções apontam queda da Selic de 14,125% ao ano, em dezembro de 2026, para 11,625% em dezembro de 2027, com o juro real ainda em patamar elevado. Se juros e spreads se movem em sentidos contrários, o fim da expectativa de cortes mais intensos tende a encerrar a força que vinha comprimindo os prêmios, o que reforça a leitura de uma possível inflexão. “A leve alta na ponta pode ser um primeiro sinal de que o mercado volta a diferenciar risco com mais critério, mas ainda é cedo para confirmar”, pondera Eliane.
O relatório registra ainda uma mudança de perfil do mercado. Depois de os CRIs indexados ao IPCA chegarem a 86% do volume emitido em 2021, os papéis atrelados ao DI ganharam espaço e passaram a representar 61% das emissões em 2026, até maio.
Para os próximos meses, a métrica a acompanhar é o diferencial entre high yield e high grade. Sua estabilização ou reabertura vai indicar se o mercado voltou, de fato, a exigir mais prêmio para diferenciar risco — ou se a compressão dos últimos anos ainda tem fôlego.
Sobre a Cy Capital
A Cy Capital é uma gestora independente especializada em investimentos imobiliários, criada em 2021 com o apoio da Cyrela. Com cerca de R$ 3 bilhões sob gestão, administra quatro fundos imobiliários (FIIs) voltados às estratégias de crédito imobiliário e logística. Em quatro anos, a gestora expandiu seu patrimônio em mais de 500%, consolidando-se como uma das principais casas do segmento ao combinar a expertise do mercado imobiliário com uma gestão ativa, focada em geração de valor para investidores. https://cy.capital/pt-br
