Por Luciano Brochmann, CEO da gestora 051 Capital
A popularização de plataformas de investimento, a diminuição da taxa básica de juros e a melhoria na educação financeira da população foram fatores importantes no crescimento da base de investidores em Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil nos últimos anos. Em 2018, o número total de investidores na classe era de 208 mil. No começo de 2022, a B3 já registrava 1,583 milhões. Muito deste crescimento, claro, foi estimulado pela criação de fundos de crédito “embalados” em FIIs ou, mais recentemente, em FIIs Agro. Os chamados Fiagros passaram a ganhar mais atenção do mercado, mas ainda há potencial para serem melhor explorados tanto pela própria indústria quanto pelos investidores.
Poder adquirir uma cota de uma laje comercial, de um shopping center ou de um galpão logístico dá ao investidor possibilidades interessantes de composição de portfólio. Além de ser uma receita importante de distribuição de dividendos com recorrência, esse tipo de ativo diminui o risco de carteira porque a diversifica, oferecendo também vantagem tributária.
No entanto, a falta de representatividade do agronegócio nessa classe de ativos é algo que impressiona. O Brasil é o quarto maior exportador de commodities agrícolas do mundo. O agronegócio representou 27% do Produto Interno Bruto brasileiro em 2021, e a Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) prevê crescimento de 2,8% do PIB da agropecuária este ano. O setor é um dos maiores diferenciais para o país em termos econômicos e financeiros. Mesmo assim, há poucas alternativas de fundos agrícolas, o que indica que existe um mercado pouquíssimo explorado e – porque não dizer – promissor.
Para se ter uma ideia, atualmente temos em torno de 24 Fiagros, sendo praticamente 23 fundos de crédito e apenas um exclusivo de terras. Este único fundo 100% de terras é focado na compra de áreas agricultáveis arrendadas para empresas, que operam seguindo o alto padrão das políticas ambientais, e remunerado pela venda da soja. A commodity funciona como um hedge cambial para o cotista do fundo, dado que o preço do grão está atrelado à variação do dólar.
Como sabido, o FII Agro, como classe de ativo, tem menor risco de vacância quando comparado a ativos urbanos, e, quando ancorado em terras, oferece maior segurança patrimonial e de reserva de valor no longo prazo. No caso deste único produto do mercado brasileiro, a fazenda que lastreia o fundo fica na região Matopiba, fronteira agrícola de relevância para o agronegócio, que compreende áreas do Cerrado no Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.
Como toda inovação que ao se realizar parece se tornar óbvia, este tipo de produto passa a oferecer ao investidor algo já conhecido, mas, justificando a novidade, amplia a sua perspectiva. Se antes o investidor só tinha acesso à compra de lajes concentradas predominantemente nos grandes centros urbanos, em São Paulo ou Rio de Janeiro, por exemplo, agora ele tem disponível no portfólio outro tipo de área: uma fazenda com cultura arrendada por um operador e ganhos sobre isso.
A tese de ter uma fazenda faz sentido no portfólio dos investidores, sobretudo aos que têm apetite ao agro, pelo fato de a população mundial seguir crescendo. Por outro lado, se a demanda é certa, há que se falar no impacto da agenda ESG nestes investimentos. Cada vez mais, por conta dela, a abertura de novas áreas para agricultura ficará restrita, valorizando as terras já em uso como investimento.
Muito possivelmente, essa classe de fundos imobiliários deverá, ao longo dos próximos anos, se tornar uma alternativa interessante para o investidor que quer ter uma posição no agro brasileiro. E, assim como aconteceu com os fundos urbanos, essa indústria vai se desenvolver com FIIs Agro focados em teses e mandatos específicos. Por que não podemos já pensar em um fundo de reflorestamento? Essa classe de produtos ainda se encontra em um estágio incipiente, mas acreditamos no seu desenvolvimento a passos largos, garantindo ao setor agro a representatividade que merece no mercado financeiro.